De meeste trainingen op gebied van woonoverlast hebben een juridische insteek. De trainer is meestal een advocaat die in de praktijk ook overlastprocedures voert. Dat lijkt logisch, maar hoe juridisch is het overlast vak nu eigenlijk?

Wat cijfers op een rij

Volgens het CBS ervaart 35 % van de huishoudens jaarlijks overlast. In huurwoningen ligt dit percentage zelfs nog wat hoger. Het CBS verklaart dit door het feit dat gemiddelde kwaliteit van de huurwoningen wat lager is dan in de koopsector en dat er in de huursector gemiddeld dichter op elkaar wordt geleefd. Als we uitgaan van 2,4 miljoen huurwoningen, dan ervaren dus ruim 900.000 huishoudens jaarlijks overlast. Ongeveer 50.000 huurders melden deze overlast ook bij hun verhuurder.

Hoe vaak zo’n melding uiteindelijk leidt tot een gerechtelijke procedure is gissen. Ik vraag er altijd naar tijdens trainingen. Het antwoord varieert, maar ligt ergens tussen bijna nooit en enkele keren per jaar. Het totaal aantal huisuitzettingen, puur op basis van overlast, is wel bekend. Dit gebeurt jaarlijks 299 keer. Gemiddeld per corporatie is dat nog niet één keer per jaar.

Wat betekent dit nu?

Op de eerste plaats dat huisuitzetting op basis van overlast zeer zeldzaam is. Zouden corporaties niet veel vaker moeten doorpakken op overlast en zijn ze vaak teveel van het pappen en nathouden?Er zijn wel signalen die daarop duiden. Zo zie ik nog wel zaken,  waarbij jarenlang ernstige overlast is, maar de corporatie niet ingrijpt. Vaak is de reden dat de omwonenden zo bang zijn voor de veroorzaker dat ze niet of nauwelijks durven te klagen.

Er zijn ook corporaties die er bewust voor kiezen om niet naar de rechter te gaan. Zo was ik was laatst te gast bij een grote corporatie in het noorden des lands. Zij vertelden mij dat ze bij overlast nooit een gerechtelijke procedure aanspannen. Desnoods bieden zij de klager of de veroorzaker een andere woning aan. Ik zou dat beleid niet adviseren. Maar blijkbaar kan en werkt het wel.

Op de tweede plaats moeten we concluderen dat in een praktijkgerichte  training woonoverlast voor een jurist weinig of geen plaats is. Immers, van de 50.000 zaken die jaarlijks worden gemeld wordt slechts in een half procent van de gevallen via een ontruiming opgelost. Het aantal zaken waarbij een advocaat of jurist wordt ingezet, bijvoorbeeld om een goed geformuleerde brief met waarschuwing te schrijven of een gedragsaanwijzing te vorderen, zal iets hoger liggen, maar de conclusie mag duidelijk zijn. Een gerechtelijke procedure komt in de praktijk bijna nooit voor. En als het er wel van komt, dan is het vaak maatwerk. Een algemeen recept is niet te geven. Het is veel zinniger om die gevallen in een vroeg stadium de huisadvocaat om advies te vragen. Maar waar moet het in een training over woonoverlast dan wel over gaan? Drie zaken zijn belangrijk:

  1. Beoordelen en inschatten van situaties

Niet elke melding van overlast is daadwerkelijk overlast. Ongeveer 80% van de meldingen betreft woongeluiden en burenconflicten. De corporatie heeft in deze gevallen geen inspanningsverplichting  Dit betekent dat de corporatie er niets mee hoeft te doen en de klacht meteen kan worden afgehandeld.

Bij de “ echte” overlastklachten is het belangrijk om in te schatten of de veroorzaker van de overlast een kwetsbare huurder is, die hulp nodig heeft, of een woongenotverstoorder die hard moet worden aangepakt.

  1. Regie en samenwerking

Regie voeren is de kern van het oplossen van overlastmeldingen in de praktijk. Die regie richt zich op:

  • De melder(s): Het is cruciaal om zo snel mogelijk de verwachtingen van de melder te managen. Die verwacht vaak veel meer dan mogelijk is, bijvoorbeeld een huisuitzetting. Daarbij bestaat ook vaak de neiging om de verantwoordelijkheid bij de verhuurder te leggen. (“ Ik heb recht op woongenot, daar moet u voor zorgen. “)
  • Collega’s: Het is belangrijk dat alle medewerkers in de eerste lijn, zoals huismeesters, baliemedewerkers en medewerkers klant (KCC), helder hebben hoe de corporatie omgaat met overlastklachten.  Hiermee bereik je dat consequent de juiste informatie wordt gegeven en er geen valse verwachtingen worden gewekt.
  • De “veroorzaker”: Als de klachten terecht zijn, dan is het zaak dat de veroorzaker stopt met het ongewenste gedrag. Hoe breng je deze boodschap duidelijk over? Stuur je alleen een brief, of is er ook een goed gesprek?
  • Netwerkpartners: Om zaken op te lossen is de samenwerking met partijen als buurtbemiddeling, de politie en hulpverlening onmisbaar. Maar hoe verloopt die samenwerking en wat is ieders rol? En hoe voorkom je nu situaties waarin de hulpverlening eindeloos “bezig” is met een casus, zonder dat de overlast af neemt? Of dat de politie huurders die aangifte willen doen van geluidsoverlast standaard naar de corporatie doorverwijst? De relatie onderhouden met professionals in het netwerk, verwachtingen verhelderen, afspraken maken en soms het conflict aangaan, is een belangrijk deel van het werk.
  • De advocaat: Af en toe wordt een advocaat ingeschakeld om te sommeren of een gerechtelijke procedure te starten. Het is belangrijk dat de corporatiemedewerker de advocaat een duidelijke opdracht geeft. Is het doel een waarschuwing, een ontruiming of een gedragsaanwijzing? Wat heeft de advocaat nodig aan dossier om een succesvolle procedure te voeren?
  1. Communiceren

Stevig in je schoenen staan en duidelijk en helder communiceren zijn cruciaal bij het behandelen van overlastklachten. Denk daarbij aan: verwachtingen managen, een slecht nieuws gesprek voeren, slimme vragen stellen om veel informatie te verzamelen en confronteren zonder de relatie te schaden

Overzicht houden, complexe situaties beoordelen, regie voeren en lastige gesprekken voeren, daar draait het vak in de praktijk om. Dat vraagt niet om een jurist, maar om een stevige professional, die beslissingen durft te nemen en daarvoor gaat staan.

Meer weten? Laat een reactie achter in het reactieveld onderaan dit artikel en ontvang de gratis Handleiding Woonoverlast. (pdf)

Aan de slag? Schrijf je hier in voor de training Woonoverlast aanpakken