‘Die jonge mensen, die kunnen helemaal niet met geld omgaan. Als ze bij ons huren zien we vaak dat ze al binnen een jaar bij de deurwaarder lopen of ontruimd worden wegens huurachterstand.’, ‘Veel mensen hebben geen geld om hun woning goed in te richten en leggen niks op de vloer. We krijgen dan overlastklachten van de benedenburen.’, ‘De meeste mensen geven niks om een tuin tegenwoordig en ze hebben geen geld voor een goede schutting.’ ‘Die statushouders worden helemaal niet begeleid.’

Zomaar wat losse opmerkingen die je vaak hoort bij een corporatie. Maar wat doe je er aan? Voorkomen is beter dan genezen. Dat weten we allemaal. En toch is de werkwijze van de meeste woningcorporaties vooral gericht op genezen en niet op voorkomen. ‘Click, call, face’ heet dat tegenwoordig. De aanname hierbij is dat huurders problemen zelf komen melden. Het is maar de vraag of dit in voldoende mate gebeurt. Zeker op het gebied van sociaal beheer (het oplossen van overlast, het handhaven van woonregels, zorgdragen voor prettig wonen) is het zeer de vraag of het verstandig is om dit alleen reactief –op klacht- uit te voeren.

Technisch beheer en sociaal beheer

Bij technisch beheer wordt behalve klachtenonderhoud, ook mutatieonderhoud en planmatig onderhoud uitgevoerd. Het behoeft geen betoog dat als een corporatie alleen klachtenonderhoud zou uitvoeren, dit tot hoge extra kosten leidt, de organisatie achter de feiten aan loopt en huurders ontevreden zijn omdat ze met problemen worden opgezadeld die gemakkelijk voorkomen hadden kunnen worden. Er is dan ook geen professionele verhuurder die op die manier het technisch beheer zou organiseren. Toch is dit precies wat de meeste corporaties doen op het gebied van sociaal beheer.

De waan van de dag

De meeste professionals die in dit vakgebied werkzaam zijn, zoals woonconsulenten en wijkbeheerders, worden daardoor geleefd door de waan van de dag. En dit leidt inderdaad tot hoge onnodige kosten, een organisatie die achter de feiten aan loopt en huurders die met problemen worden opgezadeld die voorkomen hadden kunnen worden.

Er zijn veel voorbeelden van dit soort voorkombare problemen, zoals het op tijd laten verwijderen van bomen uit tuinen, het tegengaan van onrechtmatige bewoning (denk aan hennepteelt), het relatief grote aantal overlastzaken door kwetsbare huurders en verloedering van woningen en de leefomgeving. Een actueel voorbeeld is dat van de huisvesting van verwarde personen.

In 2017 is ruim 20% van de vrij gekomen corporatiewoningen verhuurd aan een huurder met een GGZ-problematiek. Omdat deze mensen niet allemaal zelfredzaam zijn, leidt dit gemakkelijk tot allerlei problemen: de huur wordt niet betaald, de woning wordt niet goed ingericht waardoor overlast en schade ontstaat, door een ander leefritme en misverstanden ontstaan burenruzies en soms leiden verslavingen en psychische ziektes tot ernstige overlast. Veel corporaties doen helemaal niets aan voorlichting vooraf en aan woonbegeleiding en verwachten dat andere partijen die begeleiding wel op zich nemen. Maar als die begeleiding er niet is of tekortschiet, heeft de corporatie wel het probleem.

Het kan anders!

De oplossing is eenvoudig. Door dezelfde principes toe te passen als bij het technisch beheer, kan het sociaal beheer van corporaties enorm worden verbeterd. Bijvoorbeeld door bij de mutatie te investeren in goede voorlichting én het strikt handhaven van regels aan het begin van de huurperiode. Door periodiek de woonomgeving, de tuinen en de gezamenlijke ruimten aan te pakken, zodat deze weer verzorgd, schoon, heel en veilig zijn. Dit integrale sociale beheer leidt tot lagere kosten, minder werkdruk, een betere kwaliteit van de woonomgeving en tevreden huurders. Voorkomen is nu eenmaal beter dan genezen.

Meer weten? Reageer op dit artikel in het reactieveld en ontvang de gratis toolkit no32: 8 tips om te voorkomen in plaats van te genezen.

Aan de slag?

Schrijf je in voor de training: Modern Sociaal Beheer of Leergang Woonconsulent

Of neem contact op over de incompany training: Integraal Sociaal Beheer