Op veel plekken is het droevig gesteld met de leefbaarheid. In elke grotere plaats in het land zijn wel plekken  aan te wijzen waar sprake is van verloedering, vervuiling, overlast, intimidatie, wegpesten van mensen en criminaliteit. Voor de corporatie gaat dit gepaard met onnodige kosten. Op de korte termijn om herstelkosten, leegstand vanwege verhuurproblemen en de kosten die moeten worden gemaakt om te treden tegen wanbewoners en overlastveroorzakers. Op lange termijn dreigt het gevaar dat de verloedering leidt tot hoge faalkosten. Die kosten gaan zitten in of een intensief traject, waarbij fysiek en sociaal wordt geïnvesteerd, of in voortijdige sloop.

Het is simpel

Werken aan leefbaarheid is dus uitermate belangrijk. Gelukkig is het niet zo moeilijk. De kern ervan is om wat aandacht te geven aan de bewoners, de woonomgeving en de manier waarop er wordt samen geleefd. Er zijn maar twee soorten acties die ingezet kunnen worden. Acties om bewoners meer te betrekken bij elkaar en bij de buurt en acties om een buurt schoon, heel en veilig te maken.

Het is daarom jammer om te constateren dat het werken aan leefbaarheid vaak niet uit de verf komt en blijft steken in goede bedoelingen. De belangrijkste valkuilen zijn:

Leefbaarheid? Dat mag toch niet meer? 

Inderdaad zijn er een aantal beperkingen door de Woningwet. Als de corporatie bijvoorbeeld wijkbeheer of leefbaarheidsprojecten wil uitvoeren dan moet dat in de prestatieafspraken zijn afgedekt. Maar dit betekent niet dat de corporatie niet gewoon mag beheren. Als er sprake is van is overlast, vernielingen of wanbewoning, dan kan en moet gewoon worden opgetreden. Ook planmatig onderhoud aan woongebouwen en het reinigen van gevels vallen niet onder die prestatieafspraken. Huisbezoeken aan nieuwe huurders kunnen deel uit maken van het verhuurproces. En ook het ondersteunen van actieve bewonersgroepen hoeft niet onder die prestatieafspraken te vallen. Kortom, er is nog volop ruimte om werk te maken van leefbaarheid, binnen en buiten de prestatieafspraken.

We komen er niet aan toe

De meeste medewerkers van woningcorporaties zijn gewend te werken in een reactieve modus. Zij reageren op klachten, telefoontjes, e-mails, incidenten, lijsten en verzoeken van collega’s en leidinggevenden.  Je gaat op je werkplek zitten en er komt meer dan genoeg werk vanzelf op je af. Voor werken aan leefbaarheid is een actieve houding nodig. Dit betekent dat er tijd voor moet worden vrijgemaakt. Ook voor leidinggevenden ligt hier een belangrijke rol. Het  is het belangrijk om deze tijd voor medewerkers te helpen organiseren en hen ook aan te sturen op doelstellingen en resultaten op gebied van leefbaarheid. Anders zal van de goede voornemens door de waan van de dag weinig terecht komen.

Het moeilijker maken dan het is

Werken aan leefbaarheid is niet moeilijk of ingewikkeld. Je kunt je echt verliezen in het schrijven van wijkvisies, kadernota’s, beleidsplannen en het optuigen van meetinstrumenten. Daar wordt een wijk niet beter van. Een wandeling door de buurt en een praatje met bewoners levert vaak meer dan genoeg materiaal op om tot zinvolle acties te komen.

Het groter maken dan nodig

Elke actie of project op gebied van leefbaarheid heeft voorbereidingstijd nodig. Hoe groter en complexer het project, des te langer duurt de voorbereiding. Dit kan oplopen tot 90% van de totale looptijd van het project. Het kan dan maanden tot jaren duren totdat bewoners eindelijk eens wat actie zien in hun buurt of wijk. Daarom liever tien kleine acties, dan één grote.

Meten is weten?

Natuurlijk is het goed om de vraag te stellen of de investeringen in leefbaarheid ook het gewenste effect hebben. Een advies: probeer het niet te meten. Dit is zonde van de tijd, geld en energie. Vele wetenschappers gingen u voor en het is hen niet gelukt. Er zijn zoveel factoren die de leefbaarheid bepalen en beïnvloeden, dat het niet te doen is om het effect van één actie of project hieruit te isoleren. Dat was althans de conclusie van het promotieonderzoek van Jeroen Hoenderkamp, die daaraan toevoegde dat hij zeker zinvol vindt dat corporaties veel investeren in leefbaarheid: Laat duizend bloemen bloeien.

Leefbaarheid? Dat doet de afdeling Sociaal beheer

Een laatste valkuil is om leefbaarheid de verantwoordelijk te maken van één afdeling. Werken aan prettig wonen is de verantwoordelijkheid van huurders en de corporatie. Elke corporatiemedewerker die actief is buiten het pand van de corporatie kan hier vanuit zijn rol aan bijdragen.

Om succesvol te werken aan leefbaarheid zijn maar twee zaken nodig: een goede wil bij alle medewerkers en in actie komen. Simpel toch?

Bent u klaar om in actie te komen? Reageer op dit blog en ontvang gratis: Aan de slag met leefbaarheid in 5 stappen. (pdf)