De eerste vervuilde woning die ik van binnen bezocht, zal ik nooit vergeten. De woning stond helemaal vol met spullen. Tussen de zithoek en de keuken was nog maar een smal gangetje over. De dozen stonden tot aan het plafond opgestapeld. Van de vier slaapkamers was er nog maar één toegankelijk. Er woonden twee volwassenen, drie kinderen, vier honden en zes katten. Het water liep in straaltjes van raam af. Het was moeilijk om adem te halen. De kinderen leden aan astma en chronische verkoudheid. Ik was geschokt door het feit dat het zo ver had kunnen komen. Snel daarna maakten we met het zorgnetwerk een plan van aanpak. Dit werkte uiteindelijk. Het gezin kreeg een nieuwe start in een nieuwe woning. De corporatie bleef wel zitten met de kosten van het leeghalen en opknappen van de woning. Dit kostte toen tienduizenden guldens.

Kwetsbare huurders

Elke corporatie heeft te maken met kwetsbare huurders. Denk bijvoorbeeld aan ouderen die vereenzamen of dement worden, mensen met een psychische aandoening, huurders met een lichte verstandelijke handicap. Verreweg de meeste van deze kwetsbare huurders houden zich, met hulp van familie, buren of professionals, goed staande. Helaas lukt dit niet altijd. Medewerkers die overlastklachten behandelen, besteden een flink gedeelte van hun tijd aan deze mensen. De insteek is om de situatie, samen met hulpverlening, zodanig te verbeteren dat de huurder in de woning kan blijven wonen. Toch worden jaarlijks vele kwetsbare huurders ontruimd.

Snel signaleren

Het is van groot belang om deze problemen snel te signaleren en in een vroeg stadium op te lossen. Als er te lang wordt gewacht, zullen de problemen toenemen. De huurder dan nog in de woning te houden is dan vaak onhaalbaar. Snel handelen is zowel sociaal als financieel van belang.  Uit de hand gelopen problemen met kwetsbare huurders leiden tot forse kostenposten, die de corporatie veelal betaalt. Dit zijn de kosten voor opruimen, schoonmaken, opknappen gerechtelijke procedures en oninbare huurachterstanden. Vergeet ook niet de hoeveelheid tijd en energie die medewerkers investeren .

Toename

De problematiek rondom de kwetsbare huurder is er altijd geweest. In de komende jaren zal de problematiek eerder toenemen dan afnemen. Laatst sprak ik hierover met mijn collega Diana Vaartjes van Kiem-trainingen. Diana is goed thuis in de wereld van de zorg. Samen signaleerden we volgende zorgwekkende ontwikkelingen:

1.    Toename aantal kwetsbare huishoudens

Het aantal kwetsbare huishoudens zal in de komende jaren flink gaan stijgen. Dit heeft twee oorzaken. Op de eerste plaats is er de vergrijzing: en de toename van ouderdomsziekten als dementie. Op de tweede plaats zien we een overheidsbeleid dat erop is gericht om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Op dit moment woont veertig procent van de dementerende ouderen zelfstandig. In 2020 zullen er naar verwachting in 800 verzorgingshuizen minder zijn. Er zullen dus meer dementerende ouderen zelfstandig blijven wonen. Volgens een recent TNO rapport zal het aantal dementerende alleenstaanden in 2040 zijn verdubbeld.

2.    Bezuinigingen op de zorg

De overheid bezuinigt flink op de zorg. Het is nu al zichtbaar dat kwetsbare huishoudens over minder begeleiding en zorg beschikken. Kijk bijvoorbeeld naar de regels voor mensen met een licht verstandelijke handicap. De gehandicaptenzorg maakt het mogelijk dat mensen met een laag IQ (85 of lager) toch vaak zelfstandig kunnen blijven wonen. De norm om voor deze ondersteuning in aanmerking te komen is nu verlaagd naar een IQ van 70 of lager. Tegelijkertijd wordt in de GGZ het aantal opnamebedden in de periode 2014-2020 met 30% verlaagd (ruim 100.000 bedden) en moeten deze mensen opgevangen worden in hun thuissituatie. Al deze maatregelen vragen om hulp in huis en intensievere mantelzorg. Maar is die hulp er altijd? En wat merk je als buren hiervan? Zeker in complexen waar meerdere kwetsbare huurder bij elkaar zitten, zal dit consequenties hebben voor de leefomgeving van hen en hun buren.

3.    Vermindering draagkracht in wijken

Het wordt voor corporaties steeds moeilijker om gemengde wijken te realiseren. Corporaties worden steeds meer aangestuurd om zich te richten op de kerntaak: het huisvesten van mensen met een laag inkomen. Daarnaast is er beleid om huurders met een hoger inkomen te verleiden om te verhuizen. Een voorbeeld hiervan is de inkomensafhankelijke huurverhoging. Er dreigen wijken te ontstaan waar alleen mensen met een laag inkomen wonen. Dit heeft gevolgen voor de sociale draagkracht in deze buurten. Gechargeerd: waar het eerst haalbaar was om binnen een wijk de problemen met elkaar op te vangen, zal de verhouding huurders met problemen op veel plaatsen te groot worden ten opzichte van de huurders zonder problemen.

4.    Terugtrekkende beweging door corporaties

Corporaties bezuinigen en reorganiseren zelf ook. Dit heeft tot gevolg dat afstand tussen de corporatie en de buurt groter wordt. Zo wordt er vaak bezuinigd op uitgaven aan leefbaarheidsprojecten. Wie zien dat wijkbeheerders en huismeesters verdwijnen of veel grotere werkgebieden krijgen. Wijkkantoren worden gesloten en de corporatie gaat met al zijn medewerkers in één gebouw zitten. Er wordt sterk ingezet op bereikbaarheid via internet en telefoon. Hierdoor hebben medewerkers hun handen vol aan allerlei reactieve werkprocessen. Is er nog wel ruimte om problemen te signaleren waarover niet wordt geklaagd?

Conclusie

Het aantal kwetsbare huishoudens zal sterk toenemen. Dit zal onherroepelijk leiden tot meer problemen. Denk hierbij aan overlast, wanbewoning, leefbaarheid en betalingsproblemen. Het is zaak om er snel bij te zijn, dit snel te signaleren en in te grijpen als het probleem nog oplosbaar is. Maar als de draagkracht van buurten afneemt, er wordt bezuinigd op de zorg en de corporatie kiest voor een reactief beheermodel, dan wordt het probleem pas zichtbaar als het al behoorlijk erg is!

Aan de toename van het aantal kwetsbare huishoudens is niet veel te doen. Ook de bezuinigingen op de zorg en de noodzaak tot reorganisaties bij woningcorporaties is niet te stoppen. Wat wel kan is nadenken over slimme manieren om hiermee om te gaan. Hoe opereer je binnen de randvoorwaarden en kun je toch problemen vroegtijdig te signaleren en oplossen? Wil je hier meer over weten? Reageer dan in het reactieveld onderaan dit artikel en ontvang gratis Toolkit no 26: Checklist signaleren van kwetsbare huurders (pdf).

Aan de slag? Kijk eens naar onze training Integraal Sociaal Beheer.