De bedrijfslasten van Woningcorporaties zijn in de afgelopen jaren al flink gedaald. Toch is wenselijk dat de bedrijfslasten nog verder dalen, zodat er meer geld is om te investeren in duurzaamheid en leefbaarheid. Gelukkig is dit in de meeste organisaties gemakkelijk te realiseren. Het vraagt vooral om een andere manier van denken en doen.

Wat moet, dat moet

Toen ik zelf bij een corporatie werkte, waren we op mijn afdeling niet erg bezig met de kosten. Letten op de kosten, dat was vooral de taak van een aantal specifieke medewerkers, zoals de controller en een paar medewerkers van de afdeling financiën. Af en toe kwam er zo’n irritant lijstje langs, dat we dan maar braaf invulden en meestal te laat weer inleverden. Daarmee wil ik niet zeggen dat we zomaar geld over de balk smeten. Zo was het zeker niet. Onze houding was eerder: als het niet nodig is, dan doen we het niet en als het moet, dan moet het. En als het moet, maakt het niet uit wat het kost, want het moet toch. Als ik te horen kreeg, dat mijn budget was overschreden, dan maakte dat maar weinig indruk. ‘Ik kan toch geen woning verhuren met een lekkende badkamer?’, zou mijn reactie geweest kunnen zijn.

Normen en procedures

Ik denk dat het bij de meeste corporaties nog altijd zo gaat. Niet de kosten en baten, maar normen en procedures zijn leidend. Dat zie je terug in hoe medewerkers intern worden aangestuurd en in hoe zij omgaan met huurders. Enkele voorbeelden:

  • Een huurder heeft na 15 jaar recht  op een nieuwe keuken.
  • Een nieuwe huurder heeft recht op behangklare wanden.
  • We zijn de hele dag open voor onze huurders, want we moeten toch bereikbaar zijn?
  • Als een woning leeg komt, dan brengen we die naar het standaardniveau.
  • We gaan een overlastveroorzaker geen andere woning aanbieden en al helemaal geen verhuiskostenvergoeding, want dat is slecht gedrag belonen.
  • We hebben geen tijd om huurders met een betalingsachterstand te bellen of te bezoeken, dus die gaan naar de deurwaarder. Iedereen weet toch dat hij zijn huur moet betalen?

Omdenken

In de afgelopen jaren is aangetoond dat corporaties fors kunnen besparen op kosten, als zij op een andere manier gaan denken. Dit omdenken gaat bovendien niet ten koste van de dienstverlening aan de huurder. Sterker nog, vaak zijn de huurders juist meer tevreden. Een voorbeeld hiervan is het zogenaamd vraag gestuurd onderhoud. De corporatie komt dan niet meer planmatig keukens en badkamers vervangen, maar doet dit op het moment dat de huurder dit wil. De praktijk wijst uit dat deze voorzieningen gemiddeld langer mee gaan. Dit leidt  tot een kostenbesparing voor de corporatie en tot een hogere tevredenheid.

Een andere manier van denken over de eerder genoemde voorbeelden is bijvoorbeeld:

  • We vervangen zaken als dit nodig is. Een keuken moet zeker 18 jaar mee gaan.
  • Een woning moet technisch in orde zijn. Spuitwerk, granol, schrootjes of steenstrips voldoen technisch prima. Als de woning hierdoor moeilijk verhuurbaar is, kunnen we altijd met de nieuwe huurder onderhandelen.
  • Huurders moeten ons bij spoed altijd kunnen bereiken. Op alle andere vragen reageren we binnen twee werkdagen.
  • Als een woning leeg komt, zorgen we ervoor dat deze weer kan worden verhuurd.
  • Als we het probleem kunnen oplossen door één van de buren te helpen verhuizen, dan scheelt dit ons tijd en we besparen het geld dat de rechtszaak ons zou kosten. Bovendien lossen we het probleem er sneller mee op dan door een procedure.
  • Het persoonlijk benaderen van huurders met een betalingsachterstand is een beproefd middel om het aantal ontruimingen wegens huurachterstand fors omlaag te brengen. Een ontruiming kost de corporatie gemiddeld € 10.000,- .

Kostenbewustzijn

Kostenbewustzijn stelt medewerkers in staat om op maat goede beslissingen te nemen. Hierdoor kunnen zij tijd en geld besparen, zonder dat de kwaliteit van de dienstverlening hieronder lijdt. De eerste stap is heel eenvoudig. Bij elke woningcorporatie is al heel veel kennis aanwezig, bijvoorbeeld bij controllers en medewerkers van de afdeling financiën.

Wil je meer weten over kostenbewustzijn en welke rol jij daar in kan spelen? Reageer op dit artikel en ontvang gratis Vactor Toolkit nr. 16: Kostenbewust in drie stappen. (pdf)