Er is een eenvoudig experiment om daar achter te komen: laat enkele foto’s zien van zav’s en aan de medewerkers die in de praktijk de beoordeling doen en vraag ze om hun oordeel.

Ik doe u een voorspelling: de medewerkers gaan zeer verschillend om met dezelfde casussen. Dit is althans mijn ervaring. Ik geef nu ongeveer tien jaar trainingen bij woningcorporaties en als ik met medewerkers (opzichters, verhuurmakelaars, woonconsulenten) praktijkcasussen bespreek, valt me op dat ik altijd zeer verschillende antwoorden krijg.

Zav-beleid werkt niet

Meestal trekken medewerkers zich bij het beoordelen van zav’s vrijwel niets aan van het beleid. Vroeger dacht ik dat dit aan de medewerkers lag, maar inmiddels ben ik daar niet zo zeker meer van.  Als ik doorvraag naar het waarom valt me op dat de meeste medewerkers oprecht de belangen van de corporatie centraal stellen. Een opmerking die ik wel eens hoor is: ‘Als ik het beleid toe pas, dan kon ik ergens op uit wat we niet moeten willen’.

Maatwerk

De meeste corporaties werken met één zav-beleid, dat op alle woningen wordt toegepast. In de praktijk blijkt steeds vaker dat het beoordelen van een zav maatwerk is.  De verhuurbaarheid van een woning en de risico’s voor de corporatie zijn immers sterk afhankelijk van de situatie. Om te beoordelen of een zav bij de mutatie mag achterblijven is de context, de woning zelf, van groot belang:  voorbeelden:

Verhuurbaarheid

Een donkere, eiken keuken die geplaatst is in een arbeiderswoning in een volksbuurt schaadt de verhuurbaarheid niet, maar dezelfde keuken in een appartement in het dure segment wel.

Doelgroep

Een ligbad in een eengezinswoning is meestal een aanwinst, maar in een woning voor 55+ers een probleem.

Plannen met de woning

Als een woning binnen drie jaar wordt gesloopt of als er planmatige vervangingen in de planning staan, is het risico op onvoorziene onderhoudskosten aan de voorziening klein. Die badkamer, met de tegels die niet meer leverbaar zijn, kan dan prima aan de nieuwe huurder worden verhuurd.

Criteria

Een zav-beleid dat in de praktijk goed werkt, bestaat niet uit een lijst waarin de kwaliteitseisen die aan zav’s als keukens, uitbouwen, schuurtjes, badkamers, wanden, dakkapellen en dergelijke worden gesteld. Het is veel praktischer om beoordelingscriteria te omschrijven.

Harde criteria zijn:

  • Veiligheid: Voldoet de voorziening aan veiligheidsnormen?
  • Regelgeving: Voldoet de voorziening aan regels? Zijn bijvoorbeeld bouwvergunningen aanwezig?

Deze criteria beoordeelt een professional met kennis van zaken op gebied van bouwbesluit, vergunningen en veiligheid. Als de zav daar niet aan voldoet, moet deze altijd worden verwijderd.

Maatwerk criteria zijn:

  • Verhuurbaarheid: Is de voorziening aantrekkelijk voor de nieuwe huurder?
  • Technische staat: Hoe lang kan de voorziening nog probleemloos mee?
  • Risico voor de corporatie: In hoeverre zijn er extra onderhoudskosten te verwachten als de zav wordt doorverhuurd?

Deze criteria worden beoordeeld door een professional met zowel technische kennis,  kennis van de woningmarkt en het strategisch voorraad beleid van de corporatie.

Overnames en bijzondere afspraken

Als de zav niet voldoet aan maatwerk criteria, betekent dit niet automatisch dat de zav moet worden verwijderd. Als de nieuwe huurder er blij mee is, dan is het mogelijk afspraken te maken, waardoor de zav toch kan achterblijven.  Zo kan de nieuwe huurder de zav overnemen van de oude huurder. In dat geval is hij verantwoordelijk voor zowel onderhoud als vervangen van de voorziening. Het is belangrijk de huurder dan wel te wijzen op de kosten hiervan. Overname werkt goed bij zav’s buiten de woning, zoals schuurtjes, vijvers en degelijke. Binnen de woning is het bij inbouwapparatuur een prima oplossing. Een andere mogelijkheid is dat de corporatie met de nieuwe huurder afspreekt, dat de huidige voorziening achter blijft, maar het onderhoud en de vervanging door de corporatie op het standaard niveau wordt uitgevoerd. Het zaak dit vast te leggen in een contract. Dit werkt vooral goed bij luxe voorzieningen, zoals keukens en badkamers.

Zo kunnen de omstandigheden goed worden mee genomen in de beoordeling en kan maatwerk worden geleverd waar de oude en nieuwe huurder blij mee zullen zijn. Hiermee bereikt u dat het zav-beleid voor de huurder eerlijk en transparant is en voor de medewerkers goed werkbaar is.

Meer weten? Reageer en ontvang gratis een voorbeeld: Beoordelen van zav’s op basis van criteria.